Daňové povinnosti jsou nedílnou součástí vlastnictví nemovitostí v České republice. Porozumění daňovému systému je klíčové pro správné plánování financí a vyhnutí se případným pokutám. V tomto článku se podíváme na všechny daňové aspekty spojené s nákupem, vlastnictvím a prodejem nemovitostí v ČR.
Obsah článku:
- Daň z nabytí nemovitých věcí
- Daň z nemovitých věcí
- Daň z příjmů při prodeji nemovitosti
- Daň z příjmů z pronájmu nemovitosti
- DPH u nemovitostí
- Daňové odpisy nemovitostí
- Možnosti daňové optimalizace
Daň z nabytí nemovitých věcí
Důležitá aktualizace: Od 26. září 2020 byla daň z nabytí nemovitých věcí v České republice zrušena. To znamená, že při koupi nemovitosti již nemusíte platit daň ve výši 4 % z kupní ceny nebo stanovené hodnoty nemovitosti. Tato změna se vztahuje i na případy, kdy byl vklad do katastru nemovitostí proveden v prosinci 2019 nebo později.
Zrušení této daně znamená významnou úsporu pro kupující. Například při koupi bytu za 5 milionů Kč kupující ušetří 200 000 Kč, které by jinak musel zaplatit jako daň z nabytí.
Daň z nemovitých věcí
Daň z nemovitých věcí je roční daň, kterou musí platit vlastníci pozemků a staveb. Skládá se ze dvou částí:
Daň z pozemků
Výše daně závisí na:
- Druhu pozemku (stavební, zemědělský, lesní atd.)
- Výměře pozemku v m²
- Základní sazbě daně pro daný typ pozemku
- Místním koeficientu stanoveném obcí
Daň ze staveb a jednotek
Výše daně závisí na:
- Druhu stavby (obytný dům, rekreační objekt, garáž atd.)
- Zastavěné ploše v m²
- Počtu nadzemních podlaží
- Základní sazbě daně pro daný typ stavby
- Místním koeficientu stanoveném obcí
Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí musí nový vlastník podat do 31. ledna roku následujícího po roce, kdy nabyl nemovitost. V dalších letech se již daňové přiznání nepodává, pokud nedojde ke změnám rozhodným pro výpočet daně.
Daň je splatná:
- Do 31. května běžného roku, pokud roční daň nepřesáhne 5 000 Kč
- Ve dvou stejných splátkách do 31. května a 30. listopadu, pokud roční daň přesáhne 5 000 Kč
Daň z příjmů při prodeji nemovitosti
Příjmy z prodeje nemovitosti podléhají dani z příjmů fyzických osob ve výši 15 %. Existují však významné možnosti osvobození od této daně:
Časový test pro osvobození od daně
- Desetiletý časový test - Příjem z prodeje nemovitosti je osvobozen od daně, pokud doba mezi nabytím a prodejem přesáhne 10 let.
- Zkrácený časový test pro nemovitosti k bydlení - Pokud jste v prodávané nemovitosti měli bydliště bezprostředně před prodejem alespoň po dobu 2 let, příjem z prodeje je osvobozen od daně. Alternativně, pokud jste použili získané prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby, příjem je rovněž osvobozen.
Výpočet daně při neosvobozených příjmech
Pokud příjem z prodeje nesplňuje podmínky pro osvobození, je třeba zaplatit daň z příjmů. Základ daně se vypočítá jako rozdíl mezi příjmem z prodeje a:
- Pořizovací cenou nemovitosti a souvisejícími náklady
- Výdaji na technické zhodnocení, opravy a údržbu
- Výdaji spojenými s prodejem (např. právní služby, provize realitní kanceláři)
Daň z příjmů z pronájmu nemovitosti
Příjmy z pronájmu nemovitostí jsou předmětem daně z příjmů fyzických osob. Existují dva způsoby, jak lze uplatnit výdaje:
Skutečné výdaje
Můžete odečíst všechny prokazatelně vynaložené výdaje související s pronájmem, například:
- Daň z nemovitých věcí
- Pojištění nemovitosti
- Opravy a údržba
- Odpisy nemovitosti
- Úroky z hypotečního úvěru (pokud byl úvěr použit na pořízení pronajímané nemovitosti)
- Náklady na energie a služby (pokud je hradí pronajímatel)
Výdajový paušál
Alternativně můžete uplatnit výdaje ve výši 30 % z příjmů z pronájmu. Maximální částka, kterou lze tímto způsobem uplatnit, je 600 000 Kč.
Příjmy z pronájmu se zdaňují sazbou 15 % a jsou součástí daňového přiznání, které se podává do 1. dubna následujícího roku (nebo do 1. července při elektronickém podání prostřednictvím daňového poradce).
DPH u nemovitostí
Prodej nemovitostí a DPH
Prodej nemovitostí je zpravidla osvobozen od DPH, avšak existují výjimky:
- Nové stavby - Prodej stavby během 5 let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od prvního užívání stavby podléhá DPH (21 %).
- Stavební pozemky - Prodej pozemku určeného k zástavbě dle územního rozhodnutí podléhá DPH (21 %).
Pronájem nemovitostí a DPH
Pronájem nemovitostí je obecně osvobozen od DPH, ale pronajímatel se může rozhodnout, že bude u nájmu nemovitosti jiným plátcům pro účely uskutečňování jejich ekonomické činnosti uplatňovat DPH.
Daňové odpisy nemovitostí
Nemovitosti, které používáte k podnikání nebo k pronájmu, můžete daňově odepisovat. Odpisy snižují základ daně a rozloží pořizovací cenu nemovitosti do více let.
Odpisové skupiny a doba odpisování
- 5. odpisová skupina (30 let) - Budovy kromě těch v 6. odpisové skupině
- 6. odpisová skupina (50 let) - Administrativní budovy, hotely, obchodní domy, atd.
Metody odpisování
Existují dvě metody odpisování, které si můžete zvolit na začátku odpisování:
- Rovnoměrné odpisování - Odpisy jsou v prvním roce nižší, v dalších letech konstantní
- Zrychlené odpisování - Odpisy jsou vyšší v prvních letech a postupně se snižují
Pozemky se neodepisují, protože se nepředpokládá jejich opotřebení.
Možnosti daňové optimalizace
Legální způsoby snížení daňové zátěže
- Plánování prodeje - Načasování prodeje nemovitosti tak, aby byl příjem osvobozen od daně (po splnění časového testu)
- Odpisy - Volba nejvhodnější metody odpisování pro vaši situaci
- Evidence výdajů - Důkladná evidence všech výdajů souvisejících s nemovitostí, které lze odečíst od zdanitelných příjmů
- Rozdělení vlastnictví - Převod části nemovitosti na rodinné příslušníky může v některých případech snížit celkovou daňovou zátěž
- Investice do oprav - Provádění oprav před prodejem nemovitosti může zvýšit odečitatelné výdaje a snížit základ daně
Daňové poradenství
Daňová problematika je složitá a často se mění. Doporučujeme konzultovat vaši konkrétní situaci s daňovým poradcem, který vám může pomoci optimalizovat daňovou zátěž a vyhnout se případným chybám a pokutám.
Závěr
Porozumění daňovým aspektům nemovitostí v České republice je klíčové pro každého majitele nemovitosti. Správné plánování a znalost daňových zákonů vám může ušetřit významné částky a předejít nepříjemným překvapením ve formě nedoplatků a pokut.
Nezapomínejte, že daňové zákony se mohou měnit, proto je důležité sledovat aktuální legislativu nebo konzultovat s odborníky. Pokud máte jakékoli dotazy týkající se daňových aspektů nemovitostí, kontaktujte naše specialisty, kteří vám rádi poskytnou odbornou pomoc.